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e富邦官网登录,真正能突破南区“天花板”的,只有李家沱

发布时间:[ 2020-01-11 18:22:38]
[摘要] 2018年巴南区gdp为781.2亿,其中李家沱gdp为约99亿,占比12.7%。这意味着,李家沱商圈之于南部组团,地位等同于五大商圈之于中心组团。按照市场情况,内环核心区域基本上均价超过2万,更何况是李家沱商圈核心。综合来看,正在经历二次复兴的李家沱,会成为南区突破“天花板”的关键。

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e富邦官网登录,今年重庆楼市的“黑马”,无疑是南区。

2019年上半年,重庆主城区住宅成交排名,巴南第一,成交体量252万方,超过第二名渝北(204万方)近23.5%。

尽管如此,在市场呼声上,南区依然不高,因为成交均价较低,显得没有底气。

那么,在规模实现第一之后,谁能突破南区“天花板”?

大概率会是李家沱。

凤凰网房产找到一个案例——位于李家沱正街核心的融创金弈时代,它算是李家沱价值复苏的缩影。

第一,作为南区旧城改造重点区域,它将带来板块价值更新;

第二,作为内环内价值洼地,它具备居住价值更新的可能性。

李家沱板块正在“焕新”

先看两组数据:

一是经济方面。

2018年巴南区gdp为781.2亿,其中李家沱gdp为约99亿,占比12.7%。同时,2018年,李家沱的税收接近16亿,占巴南区的1/6。(来源新华网)

二是土地方面。

2019年上半年,重庆房地产成交最热的十大组团排行榜中,位居榜单第三,成交体量达106万方,而且是唯一一个内环组团。(来源铭滕)

越来越多的人,开始意识到李家沱的价值所在。

实际上,李家沱的崛起并不突然。

比如,交通方面。

去年底,交通运输部对重庆轨道交通5a线控制性工程李家沱长江公轨两用桥通航论证进行专家审查,轨道交通5a李家沱站提上日程。今后,李家沱板块三条轻轨交汇,到重庆各个区域都非常方便。

比如,旧城改造。

今年2月,重庆各区在政府工作报告和官网中,也划定了2019年棚户区改造的重点区域或工作计划目标,启动11.9万户棚户区改造。其中,巴南区将完成1500户棚户区改造(大概会是李家沱附近)。

最重要的,还是商业。

巴南区一个又一个的新兴板块,都发展起来了,反而位置更好的李家沱一直在沉默,究其原因,李家沱虽然是核心商圈之一,但由于起步较早,商业配套并不丰富。

今年3月,巴南区李家沱组团一宗商住混合用地出让,最终被融创以总价5.6亿元拿下(即融创金弈时代地块);6月,另一宗李家沱-鱼洞组团纯商业用地,成交楼面价也达到8654元/㎡。

融创金弈时代算是一个信号,意味着李家沱的商业空缺将被填补。

也可以说,李家沱唯一的短板已经被弥补。

打破居住价值“上限”

在一定程度上,板块价值的提升,也意味着居住价值的提升。尤其是一个商圈的崛起,将会极大的影响区域的居住价值。

1966年,嘉陵江大桥通车后,江北区的人口逐渐向观音桥转移,区政府全力打造观音桥商圈,至今已有50多年。

从这个角度上思考,内环核心区的最大居住价值,就是核心商圈能够发挥虹吸效应。

先有人,还是先有商圈?这是一个先有鸡还是先有蛋的问题,所幸李家沱已经聚集了足够的人流,区域常住人口20多万,加上流动人口,大约在35万,约占巴南的1/3至1/4。

李家沱长期处于商业饥渴的环境中,据了解,李家沱都和广场永辉店,年销售额长期都是重庆118家永辉门店的前三。

所以,它欠缺的只是商业规模,并且直接会带来带动居住价值上升。

举个例子,南坪商圈里的贝迪新城,按照一般市场规律,超过15年的楼龄,已经过了住宅物业的“升值期”,进入了“阴跌期”。但根据安居客显示,贝迪新城二手房依然坚挺,建面均价在15000元/㎡左右。

可以说,这是商圈对居住价值的“加持”。不过现实一点,这种典型的商圈房,可遇而不可求。

因此,融创金弈时代的价值更加凸显。据了解,金弈时代除了商业部分之外,还包涵两栋住宅,它为李家沱的居住价值带来了新的可能性。

如果说“李家沱”无法突破南区居住价值“上限”,那么“李家沱+金弈时代”,有很大机会,毕竟是内环核心商圈的“绝版”住宅。

李家沱的居住机遇

提起商圈物业,大多数人第一反应是公寓、写字楼。从居住角度讲,它们的确也能带来成熟繁华的生活环境,但毕竟是商业商务属性,户口、学校都是无法避免的问题。

错过了15年前的贝迪新城,融创金弈时代算是一次机遇。

1.中心代表性

前不久,重庆市规划和自然资源局提出了新的城市中心体系,过去以五大商圈为框架的“多组团,多中心”式发展模式将被“一核多心”模式所取代。五大商圈全都被纳入中心组团,而李家沱商圈则属于南部组团。

这意味着,李家沱商圈之于南部组团,地位等同于五大商圈之于中心组团。李家沱商圈是南部组团的中心,融创金弈时代更是中心的中心。

2.产品稀缺性

当下的重庆楼市,简单来说,买的起的区域太偏,繁华的区域又买不起。稍微配套丰富一点,交通方便一点的项目,动辄200万以上。

按照市场情况,内环核心区域基本上均价超过2万,更何况是李家沱商圈核心。真正地段好,还能在商圈里的房子,非常稀缺。

目前来说,重庆成熟商圈里的住宅,只有融创金弈时代。

3.价值成长性

内环核心+商圈,值多少钱?这不好计算。

但可以预见的是,随着李家沱商圈的崛起,将引发周边物业的升值,其价值攀升的速度将大大超过平均值。

以融创金弈时代为例,建面约76-99㎡,总价控制在从110万以内,78万起价,低门槛入住成熟商圈,在主城其他几大商圈基本不可能。

综合来看,正在经历二次复兴的李家沱,会成为南区突破“天花板”的关键。未来的李家沱,必然再次成为南部组团的中心,重书辉煌。

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